证券时报头版评论:长租公寓“鸡飞狗跳” 目前市场需给与试错和空间

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原标题:长期出租公寓“鸡飞狗跳”市场需要给试错空间

《证券时报》记者于圣亮

随着蛋壳危机等等,长期出租公寓的商业模式被人们视为先天缺陷、缺乏机会的倒霉蛋,也被一些骗子利用作为诈骗工具。有人建议禁止麻烦的长期出租公寓,但这不可避免地太武断了。对于长期出租的公寓,还是要给一些发展和试错的空间,让市场交给市场。政府需要做的是对诈骗者进行提示和打击。

2017年,几个政府部门发文,说要发展租赁市场,租售权要一样。在这种背景下,包括房地产公司在内的各方都投资发展了长期租赁行业。

实际情况是,蛋壳等长租公寓品牌开始跑后,市场不断被质疑。比如高价向房东租房,低价租给租客,这样抢房子,让不想合作的租客选择更少。

创业者早就发现这种模式有问题。2018年8月,潘石屹一边在深圳推广他的合租办公室,一边预测长期租赁公寓将难以继续。在他看来,银行贷款的基准利率是4.9%,贷款建房出租的回报率只有1%。

潘石屹应该是参考了当时房地产企业投资的长租公寓模式。的确,房地产企业把房产变成了长期租赁模式。现在主要的问题是分散的长租公寓,就是房子从分散的业主手里拿走,然后装修,分区,租出去。

问题集中爆发的背景是疫情。疫情导致租赁市场快速下滑,租赁价格下降。这对蛋壳等公司非常不利,因为行业积累有限,所以更容易消耗掉疫情中最后一滴血。因为,相比于互联网边界零成本的模式,长期租赁公寓看似轻资产,实则重。需要雇佣很多人来收集、维护、销售房子,装修房子的成本也很高,会降低利润率。所以长期租房的公寓公司一般会收取租客服务费,增加利润。他们的收入在形式上类似于信息公司,还推广租房贷款,让更多的人租房,提高大客户的单价。但关键是一旦达到一定规模,继续获得住房的成本会越来越高。

当然,长期出租公寓也不是没有居住空间。关键是楼主能否降低管理成本,提高装修质量和入住率,提高客户满意度。市场需要专业的租房经理,长期租房的公寓运营商可以承担这个职能。在这个过程中,正常的市场探索部分应该给它容错的空间,因为错误是市场需要付出的代价,没有不经过验证就自然正确的模型。其实这些问题在传统租赁市场也存在,只是不集中在某些品牌上。此外,市场需要建立行业黑名单和投诉预警机制,提醒租赁方风险,减少不良贷款率的发生。